Почетный адвокат России, лауреат Золотой медали им.Ф.Н.Плевако адвокат Амасьянц Э.А. Все виды юридической помощи в области российского и международного права. Ведение уголовных и гражданских дел любой сложности. Защита и представительство в суде.Телефон горячей линии адвоката: +7(495)504-81-90
 
Адвокат по жилищным спорам
Оспаривание ренты
Купля-Продажа Недвижимости (выдержки из Гражданского Кодекса РФ).
Как выписать бывшего супруга?
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Оспаривание сделок
Сопровождение сделок с недвижимостью
Как отменить дарственную на квартиру?
Сопровождение дарения квартиры
Адвокат по жилищным вопросам
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением
Выписка из жилых помещений несовершеннолетних

       КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ (выдержки из Гражданского Кодекса РФ)

      

                                         Юридическое сопровождение

Сегодня на первичном рынке недвижимости огромное количество застройщиков, риэлторов, просто продавцов – физических лиц предлагают к продаже квартиры – новостройки.

Даже профессиональному юристу, который не специализируется на сделках с недвижимостью очень сложно разобраться во всех тонкостях и нюансах истории объекта недвижимости, предлагаемого к продаже.

Основной задачей высококвалифицированного юриста по недвижимости является анализ рисков клиента при приобретении новостройки, выработка рекомендаций по приобретению недвижимости и вложению денежных средств. Именно юридический анализ возможных рисков позволяет в большинстве случаев избежать проблем после вложения денежных средств в новостройку.

  • консультирование по вопросам участия в долевом строительстве жилья и других объектов;
  • экспертное заключение, составленное на основании предоставленных застройщиком документов;
  • анализ возможных рисков, связанных с финансовым состоянием застройщика, его юридическим статусом и т.д.
  • правовая экспертиза договоров об участии в долевом строительстве;
  • государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве квартиры или иного объекта;
  • представление интересов в суде, а также иных правоохранительных органах по спорам с застройщиками;
  • иные услуги, необходимые для полной и всесторонней защиты Ваших интересов.

                                        

                          Сопровождение сделок с недвижимостью.

Многие вкладывают в недвижимость весь свой капитал или его значительную часть, поэтому вопросы безопасности сделок в данной сфере очень и очень актуальны.

Если сопровождением сделок с недвижимостью занимаются профессиональные адвокаты, безопасность сделок достигается по максимуму.

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимостью включают в себя следующие виды:

  • профессиональные консультации по вопросам, связанным с недвижимостью;
  • выбор стратегии действий для клиента в отношении той или иной сделки с недвижимостью;
  • всесторонний правовой анализ сделки с недвижимостью, проверка документов;
  • представление интересов клиента во время проведения переговоров, заключения договоров, споров с риелторскими компаниями;
  • составление проекта договора или осуществление правовой оценки договоров по приобретению и отчуждению недвижимости.
  • при исполнении условий соглашения об оплате недвижимости посредством банковской ячейки, проведем анализ договора об аренде банковской ячейке;
  • оказываем содействие при регистрации сделок с недвижимостью в государственных органах.

Юридическое сопровождение таких сделок адвокатами и квалифицированными юристами обеспечивает уверенность клиенту в правомерности и безопасности процесса приобретения или отчуждения недвижимости. Наши адвокаты и юристы оперативно производят правовой анализ сделки.

Возможно как предоставление комплексного юридического сопровождения сделок на всех этапах их проведения, так и оказание части необходимых юридических услуг, в состав которых могут входить:

1.Изучение и анализ технической документации на квартиру;

2.Выписки из домовой книги, выяснение, кто был прописан в квартире, куда выбыл и по какой причине, выяснение сведений о том, кому первоначально была предоставлено квартира, кто имел право участвовать в приватизации и кто в действительности участвовал в ней.

В случае возникновения каких-либо вопросов, на которые сторона продавца не может пояснить ничего вразумительного, адвокат, в интересах клиента, имеет право сделать официальный запрос в соответствующие органы, проявив тем самым предусмотренную законом предусмотрительность.

3.Разработка и анализ представленного противоположной стороной договора о задатке, договора отчуждения или приобретения объекта недвижимости.

4.Помощь в разработке безопасной для клиента схемы передачи денежных средств,

5.Присутствие при проведении всех переговоров, предшествующих сделке.

Кроме представления интересов покупателей недвижимости, помощь адвокатов и юристов может понадобиться при отчуждении объекта недвижимости. Главный момент, который всегда волнует продавца – получение в полном объеме денежных средств. Для этого необходимы юридические гарантии, а также глубокий правовой анализ документов, чтобы не попасть в ситуацию, когда собственником недвижимости уже является покупатель, а деньги продавец так и не смог получить в том размере, что оговаривался перед сделкой.

За последние годы одной из самых активно развивающихся отраслей экономики стала строительная деятельность.

Строительство новой и ремонт или реконструкция уже имеющейся жилой или коммерческой недвижимости являются сложным и затратным процессом, в который вовлекается огромное количество участников, зачастую имеющих разнонаправленные интересы. Участники строительной деятельности с момента выделения земельного участка под строительство объекта и привлечения инвестиций для этих целей, вплоть до этапа ввода построенного объекта в эксплуатацию и его государственной регистрации должны учитывать положения земельного, гражданского, градостроительного и жилищного законодательства.

Планируемая помощь.

1. Подготовка к сделке. Мы проводим анализ и проверку данных помещений всеми законодательно доступными способами.

2. Подготовка сделки. Подготовка вариантов договоров (не более одного), с учетом всех Ваших интересов и пожеланий.
3. Ведение переговоров. Представление и защита интересов при общении с контрагентами.
4. Ведение переговоров. Представление и защита интересов при общении с официальными лицами и органами.
5. Юридическая помощь. Помощь при заключении договоров купли-продажи:
- экспертиза представленных Клиентом документов на соответствие действующему законодательству и требованиям регистрационных палат;
- предоставление рекомендаций по устранению выявленных нарушений и несоответствий;
- комплектование пакета документов в соответствии с перечнем регистрационных палат, помощь в составлении необходимых документов (актов, протоколов, договоров), заявлений, доверенностей;
- предоставление документов Клиента в регистрационную палату;
- контроль прохождения документов Клиента на всех стадиях;
- консультации по устранению замечаний, выявленных регистрационной палатой в ходе регистрации (наличие обременений, несоответствие площади, нумерации помещений, адреса недвижимости и пр.); - получение документов из регистрационной палаты.
6. Подготовка комплекта документов для регистрации:
Необходимый перечень документов для государственной регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности арендодателя:
• Заявление на регистрацию прав (на стандартном бланке).
• Доверенность.
• Оригинал(ы) договора. Проведенная государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре.
• Документ об оплате регистрации.
• Копия Свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимого имущества. Регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации права собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав, договора субаренды – и при наличии регистрации договора аренды; в случае, когда у собственника произошли изменения, к которым, в частности, относятся перемена ФИО, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п., собственник должен зарегистрировать эти изменения в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора аренды (субаренды).
Документы арендатора:
• Копия Свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом, заверенная нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал. Физическое лицо предоставляет копию паспорта. Физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, представляет копию документа о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, заверенного нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал.
• Копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или органом государственной регистрации юридического лица.
• Копия информационного письма органов статистики.
• Выписка из паспорта БТИ (форма 1а), поэтажный план и экспликация (со сроком давности не более одного года), оригинал БТИ.
• Копия решения общего собрания акционеров, участников о выборе директора (генерального директора) организации, заверенная печатью организации; от всех сторон договора.
• Копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, при регистрации договора субаренды.
Перечень документов для регистрации права собственности на недвижимое имущество, возникшее на основании договоров (купли-продажи, мены, об отступном, дарения):
• Заявление;
• Документ об оплате регистрации;
• Доверенность на представителя (руководитель представляет паспорт, копию протокола о назначении или выписку);
Описание субъекта права (участник сделки – юридическое лицо):
• Документ о государственной регистрации юридического лица (нот.копия, сверяется с подлинником);
• Информационное письмо Госкомстата (нот.копия, сверяется с подлинником);
• Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (нотариальные копии);
• Устав и учредительный договор с изменениями и дополнениями (нотариальная копия, сверяется с подлинником);
Участник сделки – физическое лицо:
• Документ, удостоверяющий личность (копия, сверяется с подлинником).
Описание объекта права:
• Выписка из паспорта БТИ по ф. 1а сроком давности не более 1 года (копия, заверенная нотариально, БТИ или подлинник);
• Экспликация ;
• Поэтажный план (копия, заверенная БТИ).
Правоустанавливающие документы:
• Договор (копия или третий подлинный экземпляр, сверяется с подлинником). Копии договора предоставляются в двух экземплярах;
• Документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано (нотариальная копия, сверяется с подлинником);
• Протоколы общих собраний организаций-участников сделки о назначении директора (генерального директора) или выписки из них (копия, заверенная организацией);
• Протоколы общих собраний каждого из участников сделки с решением о ее совершении или выписки из них (в качестве подтверждения выполнения требований законодательства при совершении крупной сделки) (копия, заверенная организацией. Предоставляют только АО и ООО, как собственник, так и приобретатель).
• Справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов АО или от стоимости имущества ООО по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения (в качестве выполнения требований законодательства при совершении крупной сделки (подлинник, подписанный главным бухгалтером и скрепленный печатью общества.);
• Согласие другого супруга на совершение сделки или запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора (для супругов, распоряжающихся общим недвижимым имуществом. Согласие, заверенное нотариально – для физического лица).
7. Сопровождение регистрации. 

 Юридические консультации на стадии строительства и квалифицированные рекомендации касаемо схем и механизмов инвестирования с учетом обеспечения максимальной защиты активов;

 Проверка наличия или отсутствия ограничений и обременений на отведенном под строительство земельном участке;

 Юридическая экспертиза исходно-разрешительной документации на строительство;

 Оценка рисков утраты права собственности или иных прав в отношении построенных объектов;

 Due diligence - правовая экспертиза объекта строительства;

 Участие в переговорах от имени Клиента и согласование оптимальных условий при заключении договора в сфере строительства и подряда;

 Юридическое сопровождение строительства и инвестиционных контрактов;

 Разработка, анализ и юридическая экспертиза договоров, актов и прочих документов, необходимых в ходе проведения строительных работ, в том числе:

  1. Договор подряда, строительного подряда (субподряда);
  2. Договор поставки оборудования и стройматериалов;
  3. Договор на осуществление функций технического заказчика.

 Защита прав и законных интересов собственников и иных владельцев объектов строительства;

 Защита прав и интересов, связанных с самовольным строительством;

 Юридические услуги в ходе судебного разбирательства и представления интересов Клиента в арбитражных судах и судах общей юрисдикции при рассмотрении споров в сфере строительства и подряда:

  1. Споры по договорам строительного подряда;
  2. Споры о признании недействительным договора строительного подряда;
  3. Споры о государственной регистрации объекта строительства;
  4. Споры о признании недействительными актов, постановлений и предписаний государственных органов и органов местного самоуправления в сфере строительства.

                                     

                                     ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР.
                                     купли-продажи недвижимости


 г. Город «дд» месяц 20хх года.

Мы, нижеподписавшиеся, (Паспортные данные продавца недвижимости, включая данные регистрации) именуемый (ая) в дальнейшем ПРОДАВЕЦ и (Паспортные данные покупателя недвижимости, включая данные регистрации) ,именуемый (ая) в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предметом настоящего предварительного договора является заключение в срок до дд.мм.20хх года, который может быть изменен по согласованию сторон, договора купли-продажи (название объекта недвижимости), расположенного по адресу (адрес объекта недвижимости), принадлежащего ПРОДАВЦУ по праву собственности, общей площадью ХХ кв.м.

2.Право собственности ПРОДАВЦА на данный объект недвижимости подтверждается следующими документами: Перечислить названия всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости с их серийными номерами и датами выдачи.

3. Стороны пришли к соглашению, что цена недвижимого имущества, являющейся предметом настоящего договора, составляет Цена цифрами (Цена недвижимости прописью) рублей

4. В счет исполнения обязательств по настоящему договору ПОКУПАТЕЛЬ передал ПРОДАВЦУ задаток в размере Сумма задатка цифрами (Сумма задатка прописью) рублей, который входит в стоимость вышеуказанного недвижимого имущества.

5. Окончательный расчет между Сторонами должен быть произведен на момент подписания договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, в оставшейся сумме: сумма цифрами (Сумма прописью) рублей в срок до дд.мм.20хх года

6.Стороны не несут ответственности в случае задержки необходимых справок в компетентных органах и срок подписания основного договора переносится на срок этой задержки.

7. После подписания настоящего договора ПРОДАВЕЦ не имеет права продать недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора купли-продажи иным лицам, а ПОКУПАТЕЛЬ отказаться от покупки. После заключения настоящего договора ПРОДАВЕЦ обязуется не заключать иных договоров (в том числе и предварительных), направленных на отчуждение имущества, указанного в п.1 настоящего договора, не передавать указанное имущество в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять его правами пользования членов семьи собственника и иных лиц, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения вышеуказанного недвижимого имущества ПОКУПАТЕЛЕМ в соответствии с законом (ст.558 ГК РФ)

8. Стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по покупке вышеуказанного объекта недвижимости в оговоренные в настоящем договоре сроки, задаток полученный продавцом не возвращается.

9. Стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения ПРОДАВЦОМ обязательств по продаже вышеуказанного объекта недвижимости по вине ПРОДАВЦА, в оговоренные в настоящем договоре сроки, ПРОДАВЕЦ возвращает ПОКУПАТЕЛЮ полученный от него задаток в двойном размере (указать сумму цифрами и прописью)

10. Стороны пришли к соглашению, что на момент оформления сделки в органе, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, лиц, сохраняющих право проживания в данном недвижимом имуществе, иметься не будет.

11. ПРОДАВЕЦ обязуется оплатить все коммунальные платежи, в доказательство чего, предоставить ПОКУПАТЕЛЮ книжки (квитанции) об оплате соответствующих услуг, по состоянию на дату заключения основного договора купли-продажи, и справки о неимении задолженностей по газу и электроэнергии.

12. ПРОДАВЕЦ обязуется передать ПОКУПАТЕЛЮ, после оформления сделки в органе, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, объект купли-продажи в том виде, в котором его видел ПОКУПАТЕЛЬ до сделки, в срок до дд.мм.20хх года

13. Расходы, связанные с подготовкой всех документов, необходимых для оформления сделки, несет ПРОДАВЕЦ. Нотариальные расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ. Расходы по государственной регистрации договора купли-продажи оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.

14. ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен с техническим состоянием недвижимого имущества и претензий не имеет. Стороны установили, что видимые недостатки недвижимого имущества не могут являться основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

15. На момент заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запретом не находится, на момент заключения настоящего предварительного договора передаваемое имущество не обременено правами третьих лиц.

16. Перед заключением сделки купли-продажи ПРОДАВЕЦ (собственник) вышеуказанного недвижимого имущества обязуется:
16.1. Собрать справки о неимении задолженностей и квитанции об оплате за: коммунальные услуги, газ, воду, электроэнергию.
16.2. Снятся с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, и снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных по этому адресу.
16.3. Получить в МУЖ РЭП копию лицевого счета по этому адресу.
16.4. Если это недвижимое имущество является частью домовладения, сообщить совладельцам о продаже и договориться с ними об отказе от права преимущественной покупки.

16.5. Если это недвижимое имущество является жилым помещениям в коммунальной квартире — Нотариально заверить согласие всех совладельцев.

17. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются, действующим законодательством.

18. Условия данного договора вступают в силу с момента его подписания сторонами и действуют до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

19. Стороны освобождаются от ответственности по настоящему Договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) в период действия Договора.

20. Если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

21. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

22. Особые условия:

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ: ______________________________________________________подпись____________

ПОКУПАТЕЛЬ: ___________________________________________________ подпись____________

Расписка:

Задаток в сумме ___________________________________________получил, подпись___________

 

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2.Правила,предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

 

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

 

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

 

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

 

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

 

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

 

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

 

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 

 

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

                     Мы ждем  Вас!

Горячая линия адвоката  АМАСЬЯНЦА ЭДУАРДА АКОПОВИЧА: 
8(499)40-999-33,
8(925)504-81-90

               

 

Заведующий «МРКА  №63», Амасьянц Эдуард Акопович

Подарите себе самое дорогое - уверенность в завтрашнем дне!

 

 

 

 


 

 

 

 


1

8 (499) 40-999-33











© 2014 Амасьянц Эдуард Акопович 8(499)40-999-33, 8(925)504-81-90, Email: eduard@amasyants.ru