Почетный адвокат России, лауреат Золотой медали им.Ф.Н.Плевако адвокат Амасьянц Э.А. Все виды юридической помощи в области российского и международного права. Ведение уголовных и гражданских дел любой сложности. Защита и представительство в суде.Телефон горячей линии адвоката: +7(495)504-81-90
 
Адвокат по жилищным спорам
Оспаривание ренты
Купля-Продажа Недвижимости (выдержки из Гражданского Кодекса РФ).
Как выписать бывшего супруга?
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Оспаривание сделок
Сопровождение сделок с недвижимостью
Как отменить дарственную на квартиру?
Сопровождение дарения квартиры
Адвокат по жилищным вопросам
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением
Выписка из жилых помещений несовершеннолетних

    

     Сопровождение сделок с недвижимостью. Покупка продажа квартир и земельных участков в Москве

МРКА  предоставляет для вашего удобства комплекс юридических  услуг по  сопровождению сделок и (или) регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом. 

В случае необходимости, Вы можете пригласить юриста правового центра даже на самые ответственные моменты сделки, для сопровождения и консультирования на каждом этапе сделки, тем самым обезопасить себя и быть уверенным в правовой стороне вопроса. Соответственно оплата будет производиться только за услугу необходимую именно Вам. Составить пошаговый план сделки Вам так же помогут адвокаты МРКА

В комплекс юридических услуг по  сопровождению сделок с недвижимостью в Москве включает в себя:

- составление договоров на недвижимость (купля - продажа, дарение, аренда, мена, ипотека и другие);

- государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество;

- государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество;

-  государственную регистрацию различных гражданско - правовых договоров (долевого участия в строительстве, договора купли-продажи жилого помещения, договора аренды недвижимого имущества (земельного участка) на одиннадцать месяцев и более, за исключением договора аренды, подписанного сторонами сроком действия на неопределенный срок, и прочее;

-  государственную регистрацию ипотеки, сервитутов; 

- иные услуги.

В подавляющем большинстве случаев, перед началом сопроводительной деятельности с недвижимым имуществом, существует необходимость провести анализ законности сделки.

Юристы и адвокаты Московского правового центра  грамотно и быстро производят данный анализ, для того, что бы сделка стала максимально безопасна и успешна именно для Вас. Юристы и адвокаты МРКА готовы помочь Вам в сопровождении сделок, обеспечив профессиональный подход в решении данного вопроса, а также сбор документов и подачу их на государственную регистрацию права.

Обращаясь к нам по вопросам сопровождения сделок с недвижимостью в Москве, Вы получаете квалифицированную юридическую помощь и экономию собственного времени. В случае, Вашего решения продать, приобрести, сдать в аренду, обменять или подарить объект недвижимости, записывайтесь на консультацию к  юристам, которые могут  эффективно решать  вопросы  по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Для обеспечения Вашей безопасности и отсутствия проблем с приобретенной квартирой в будущем, наши адвокаты настоятельно рекомендуют при совершении сделок покупки квартиры (комнаты), земельного участка или альтернативных сделок обязательно проверять юридическую чистоту приобретаемого объекта.

 

Сроки государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью:

Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закона) устанавливает следующие предельные сроки проведения государственной регистрации:

  • государственная регистрация сделок и прав – не позднее, чем 18 дней со дня подачи заявления и сопутствующих документов (абз. 2 ч. 2 ст. 6 Закона);
  • уведомление о приостановлении государственной регистрации прав - уведомление о приостановлении регистрации прав должно быть направлено не позднее рабочего дня, следующего за днем такого приостановления (ч. 5 ст. 19 Закона);
  • государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства - в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора (абз. 1 ч. 2.1 ст. 25.1 Закона).

В Москве и в Московской области срок государственной регистрации сокращен (Приказ от 22 октября 2013 г. № 323 «О сроках проведения государственной регистрации»):

  • регистрация прав на объекты жилого фонда в г. Москве - 12 календарных дней;
  • регистрация прав на объекты жилого фонда в Московской области - 10 календарных дней. регистрация прав на земельные участки в Московской области - 20 календарных дней;
  • регистрация ипотеки (залога) жилых помещений - 5 рабочих дней;
  • погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге) - 3 рабочих дня;
  • исправление технических ошибок - 3 рабочих дня;
  • государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него - 5 рабочих дней;
  • регистрация ареста, в случае если копия судебного акта поступила в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, из органа, наложившего арест на объект недвижимого имущества, и содержит все необходимые для внесения в ЕГРП сведения - 3 рабочих дня;
  • регистрация ареста, в случае если копия судебного акта поступила в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав от физического или юридического лица посредством почтового отправления или в заявительном порядке, и содержит все необходимые для внесения в ЕГРП сведения - 5 рабочих дней;
  • выдача сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, о правах отдельного лица на объекты недвижимого имущества, содержащихся в ЕГРП - 5 рабочих дней;
  • выдача сведений о лицах, запрашивавших сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - 7 рабочих дней;
  • остальные регистрационные действия - 18 календарных дней.  

       Деятельность юристов, осуществляющих сопровождение сделок с недвижимостью, является довольно обширной и включает в себя множество  направлений  манипуляций с недвижимостью. Высококвалифицированные юристы и адвокаты  МРКА проводят предварительные  консультации, консультации необходимы  для  получения  максимального количества информации, касающейся сопровождения именно  Вашей  сделки с недвижимостью. В любом случае, наши юристы выполняют  предварительную  оценку  возможных рисков налогового и правового характера. Деятельность юристов предполагает кроме всего прочего, производство работ по структурированию и ведению сделок с недвижимостью, оформления документов на земельные участки и объекты недвижимости, а также ещё целый ряд работ.

        Зона нашей ответственности – регистрация, подготовка полного комплекта документов, а также разработка договора, полностью защищающего Ваши интересы. Мы ведем все переговоры, касающееся согласования условий сделки.

      Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью может быть проведено юристами и адвокатами МРКА, в интересах продавца, покупателя, арендодателя, арендатора, залогодержателя и других заинтересованных лиц.

       Предварительные переговоры, согласование и составление договора о намерениях.

    - Юридическая экспертиза прав и полномочий продавца (арендодателя, залогодателя) на совершение сделки по отчуждению права.

    - Юридическая экспертиза правоподтверждающей и правоустанавливающей документации на недвижимое имущество.

    - Выявление наличия споров и обременений относительно объекта сделки.

    - Анализ технической и кадастровой документации, соответствие разрешенного использования и технических характеристик объекта предъявляемым требованиям и назначению его дальнейшего использования.

    - Проверка полномочий представителей сторон на совершение сделки.

    - Составление и подписание необходимой документации по сделке - основного договора и соглашений. Проверка соответствия окончательной редакции документов предварительным договоренностям, наличию всех существенных условий, предъявляемых законом к каждому виду сделки.

    - Государственная регистрация договора и перехода прав по сделке на коммерческую недвижимость.     В объем оказываемых услуг включено:

      - проведение нашими юристами и адвокатами анализа документов, представляемых Вашим контрагентом, с последующим комментарием в устной или письменной форме и рекомендациями по ним;

       - формирование необходимого комплекта документов с Вашей стороны;

       - составление, корректировка и согласование с Вашим контрагентом текста договора, соглашения (в т.ч. «понятийного»), протоколов о намерениях, предварительных договоров и иных документов;

     - разъяснение принципиальных различий в формулировках статей договоров и предложение компромиссных решений, защищающих Ваши интересы;

       - участие в переговорах с Вашими контрагентами (самостоятельные, либо с участием сотрудников Заказчика) по согласованию условий сделки и текстов документов;

     - обеспечение условий реализации сделки (подготовка детализованной процедуры реализации, заключение договоров с использованием банковских ячеек, векселей, банковских кредитов и залога)  с максимальной защитой Ваших коммерческих  интересов;

      - сопровождение действий по регистрации документов и прав в уполномоченных органах.

     

       На сегодняшний день нами накоплен значительный практический опыт сделок с недвижимостью, оформления земельных участков, управления коммерческой недвижимостью, выстраивания схемы договорных арендных отношений.

    Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

    Когда  вы собираетесь  приобрести квартиру, не будет лишним, если вы основательно проверите ее историю – ведь в ней могут оказаться темные места, узнать о которых лучше прежде, чем когда вы уже станете собственником такой квартиры. Проверить историю переходов права собственности на квартиру, сообщить ее юридическую историю и оценить все правовые риски,  дать гарантию юридической чистоты квартиры способен только юрист или адвокат. Проверка объекта недвижимости и его  юридической чистоты проводится для того, чтобы снизить риск возникновения неприятностей в будущем.

    Чтобы безмятежно жить долгие годы в новой квартире, будущему собственнику желательно  знать все о юридической чистоте потенциального жилья. Юридически чистой считается недвижимость, на право собственности которой не могут претендовать какие-либо лица, кроме ее настоящего собственника. Для этого осуществляется проверка истории квартиры, всех случаев перехода прав собственности на нее.

    Как правило, при сделках с недвижимостью  речь идет о немалой сумме денег, и поэтому необходимо обезопасить себя от мошеннических действий со стороны некоторых  недобросовестных лиц.

    Адвокат или юрист при оказании данного вида юридической помощи выясняет, сколько человек зарегистрированы в квартире или доме, есть ли среди них несовершеннолетние дети, предоставляет  полный  отчет об истории квартиры. Адвокат выступает гарантом подтверждения и исполнения договора купли-продажи, он страхует от риска не передачи квартиры в срок или от передачи с нарушениями законодательства или установленных законом процедур.

    Адвокат с согласия сторон сделки проводит опросы каждого лица, участвующего в сделке для выявления порока воли данного лица, его намерений касательно сделки и его готовности совершить сделку, способности понимать природу сделки и ее последствий.

    Адвокат способен  оценить психологическое и психическое состояние другой стороны сделки  благодаря привлечению для оказания помощи специалиста  - судебного психолога – конфликтолога. Психолог-конфликтолог, беседуя со сторонами и анализируя историю владения квартиры, составляет отчет, в котором отражено заключение об истинных намерениях другой стороны сделки и об их понимании предмета сделки, готовности выхода на ее совершение, наличия или отсутствия порока воли, понимания значения своих действий. При этом психолог-конфликтолог с согласия сторон сделки оценивает собранные адвокатом доказательства.

    Очень многие сложные вопросы связаны с получением и предоставлением расписок в банке, открытием и получением доступа в банковскую ячейку для получения документов на квартиру и денег за нее. Именно в этом случае необходимо себя подстраховать. Данные вопросы наши юристы и адвокат полностью берут на себя и гарантируют Вам, что Вы точно получите, то, что Вы хотите.

    Любая сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов:

    Первый этап – поиск недвижимости.

    Этот этап сделки заключается в том, что покупатель сам или через представителя начинает поиск интересующей его недвижимости путем просмотра объявлений  в печати, в интернете,   или путем иной рекламы, на данном этапе адвокат может предоставить Вам широкие возможности по поиску интересующего объекта, так  как в распоряжении адвоката есть самые обширные глобальные интернет базы недвижимости и печатные издания. В результате Вам помогут выбрать недвижимость,  осмотреть ее, провести предварительные переговоры с продавцом о цене, о возможности уменьшения стоимости, о правоустанавливающих документах.  Для подстраховки того, чтобы понравившаяся Вам квартира не была продана другим лицам, составляется соглашение о намерениях или об авансе, которое фиксирует намерения сторон.

     

    Второй этап – проверка достоверности правоустанавливающих документов на подобранную недвижимость.

                На втором этапе возникает несколько вопросов: уверены ли Вы в том, что выбранный Вами объект не имеет юридических проблем и сделка, которую Вы совершите, не будет позже поставлена под сомнение самим продавцом или третьими лицами. В этом случае адвокат поможет оценить юридическую историю объекта и Ваши риски, связанные с его приобретением,  проанализировать  историю объекта, собрать  информацию о продавце, получить  объективные сведения об объекте недвижимости из государственных органов и учреждений, например из ЕГРП, паспортного стола и т.д.. По желанию клиента адвокат детально изучает документы и историю квартиры перед сделкой, вплоть до составления для клиента мотивированного и подробного правового заключения об истории объекта и о юридической чистоте предыдущих сделок с ним.

    Правовое заключение обычно включает в себя несколько разделов. Это сведения о продавце, справка об истории объекта недвижимости, правовая оценка сделок с объектом недвижимости, анализ правоустанавливающих документов на соответствие законодательству,  оценка наличия обременений и ограничений в пользовании домом,  квартирой  или земельным участком,  а также выводы о рисках покупателя.

    Отдельно стоит остановиться на вопросе анализа предыдущих сделок и оценки обременений объекта недвижимости. При подготовке такого заключения адвокат анализирует документы, касающиеся возникновения первоначального права на земельный участок и дом, квартиру, документы о переходе права к продавцу объекта и законности регистрации перехода таких прав.

    При этом адвокат использует не только возможности получения соответствующих сведений от продавца, но и собирает сведения из незаинтересованных источников, например из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, паспортных столов, нотариальных контор, ТСЖ и жилищных кооперативов. Данная информация имеет большую важность, потому что риск признания сделки недействительной чаще связан с претензиями не продавца недвижимости, а третьих лиц – предыдущих собственников или лиц, чьи права были нарушены при предыдущей продаже.

    Важнейшим вопросом также является отсутствие обременений в отношении приобретаемого объекта: споров о границах земельного участка, судебных споров в отношении недвижимости, залога, а также отсутствие ограничений в пользовании.

    Только после такой скрупулезной юридической работы, анализа всех возможных документов, оценки состоятельности продавца и подготовки объективного и обоснованного правового заключения покупатель может быть полностью уверен в том, что он приобретает объект недвижимости с гарантией отсутствия каких-либо юридических проблем в будущем.

    Исходя из практики адвоката, можно сказать, что большинство объектов, которые представлены на рынке недвижимости были так или иначе обременены в разные этапы времени, и не всегда данные обременения устранялись и прекращались должным образом после совершения сделки с данным объектом недвижимости. Так,  например, по одному  из адвокатских дел доверители покупали квартиру у некого гражданина С.. Адвокатом было установлено, что в данной квартире, помимо собственников, были зарегистрированы еще два человека, соответственно  данный объект не был юридически свободным. Для того,  чтобы узнать основания, на которых данные лица были зарегистрированы в вышеуказанной квартире, адвокат затребовал расширенную (архивную) выписку из домовой книги, исходя из которой стало понятно, что лица были зарегистрированы на основании договора безвозмездного пользования на определенный срок и этот срок уже истек. При таких обстоятельствах это не повлекло никаких последствий и обременений для наших покупателей,  так как в соответствии с Жилищным кодексом РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Так как, к моменту заключения сделки, срок договора безвозмездного пользования истек, то никаких рисков не существовало. Стоит отметить, что вышеуказанный документ, а именно расширенная выписка из домовой книги, которая позволила получить столь ценную информацию о квартире, является таким документом, который потенциальный покупатель не сможет самостоятельно получить. Как правило, в паспортных столах такие документы предоставляют только по запросам судов, правоохранительных органов и адвокатов. Гражданину, который не имеет никакого отношения к квартире, а только намерен её приобрести, выписку из домовой книги не предоставят, поэтому и существует риск не получить достоверную и полную информацию о желаемом объекте недвижимости.

    В качестве  еще одного  примера необходимости проведения тщательной и исчерпывающей проверки документов на квартиру, можно привести одну из сделок, которую сопровождал адвокат.  По данному делу в ходе проверки документов выяснялось, что у квартиры до выставления её на продажу было четыре собственника, которые получили данный объект недвижимости по совершенно разным основаниям (сделкам). Так, первый собственник получил квартиру путем приватизации, далее он продал квартиру некому П., через некоторое время П. умер и квартира перешла по завещанию по ½ доли  некой  А. и С. , далее С. подарил свою часть квартиры Н. путем составления договора дарения, а Н. в свою очередь через какое то время выкупила у А. вторую часть квартиры на основании договора купли продажи. В процессе проверки документов, адвокатом было установлено, что по данной квартире был судебный спор между первым и вторым собственником. Наличие даже в прошлом судебного спора, предметом которого была понравившаяся квартира, сильно настораживала покупателя. Для устранения сомнений в отсутствии обременений квартиры адвокатом были совершены следующие действия.

    Адвокатом был направлен запрос в архив суда по месту нахождения квартиры с целью установить было ли судом рассмотрено гражданское дело и какое было принято решение. В результате изучения материалов дела,  было установлено, что еще до приватизации квартиры было нарушено действующее законодательство и права третьего лица. Так, еще до приватизации указанного выше объекта недвижимости первым собственником, он был вселен в квартиру путем обмена с гражданином Б., но этот обмен оказался фиктивным и Б. никакого жилья не получил. В связи с этим прокурором был предъявлен иск о признании недействительными обмена, приватизации и договора купли- продажи. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства права Б. были восстановлены  путем передачи ему в дар комнаты. После этого Б. отказался от исковых требований и попросил производство по делу прекратить, так как его права были восстановлены и он получил комнату. Изложенные выше обстоятельства судебного разбирательства позволили сделать вывод, что ранее нарушенные жилищные права гражданина Б.  не влияют на законность владения квартирой последнего собственника, так как  с момента владения квартирой первым собственником  и до приобретения права на квартиру последним собственником, собственники менялись дважды, что свидетельствует о том, что последний собственник не знал и не мог знать, о том, что у Б. было право проживания в квартире в тот период времени, когда квартирой владел первый собственник, а значит, последний собственник является добросовестным приобретателем квартиры и имеющиеся у него правоустанавливающие документы на квартиру не могут быть признаны недействительными. Получение сведений о том, что права гражданина Б. восстановлены, полностью исключило даже теоретическую возможность предъявления какого либо иска.

    Суммируя вышеизложенное, можно сказать, что данную информацию о судебном споре и о том, каким путем на самом деле оформлялось право на квартиру, узнать покупателям, да и  собственникам квартиры самостоятельно было бы не возможно. В этой связи только помощь адвоката позволила получить важную информацию, так как именно он получил информацию из материалов гражданского дела в суде и проанализировал эту сложную цепочку договоров и сменяющихся собственников.

    Исходя из вышеуказанного, можно сделать вывод, что проверка правоустанавливающих документов на квартиру является одним  из самых  необходимых  этапов при проведении сделок с недвижимостью.

    Третий этап –  заключение договора и расчеты сторон.

    На этом этапе происходит непосредственно заключение сделки с объектом недвижимости. На этом этапе необходимо подготовить договор, организовать встречу сторон для его подписания, подобрать банк для расчетов между сторонами, проверить и составить договор с банком,  обеспечить правильность расчетов, составить правильным образом расписки и другие документы. Особенно сложно организовать все эти действия, когда у продаваемой квартиры много собственников.

    При совершении расчетов по сделке с использованием депозитария также могут понадобиться анализ и корректировка договора аренды банковской ячейки. Кроме того, нужно оценить, какие документы будет необходимо предъявить в банк для получения доступа к ячейке после регистрации сделки.

    На данном этапе покупателю важно чувствовать, что его интересы надежно защищены, ведь расчеты между сторонами – один из самых ответственных моментов при приобретении недвижимости. Правовые ошибки здесь просто недопустимы.

    Также необходимо подобрать пакет документов для осуществления регистрации сделки и прав покупателя на приобретаемый объект в установленном законом порядке, и осуществить их подготовку.

    Четвертый и заключительный этап – регистрация договора и права собственности на объект недвижимости.

    На этом этапе все необходимые документы и заключенный договор сдаются в государственный орган, осуществляющий регистрацию перехода права собственности в установленном порядке. На этом этапе существует ряд возможностей: стороны сделки могут самостоятельно передать документы на регистрацию; каждая из сторон может направить на регистрацию своего представителя, выдав ему доверенность; все стороны могут доверить регистрацию одному специалисту, выдав ему соответствующие доверенности. После регистрации договора и перехода права собственности, стороны получают свои экземпляры договора, а покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности.

    Несмотря на наличие разных возможностей, на практике все больше людей доверяют регистрацию своих прав тем специалистам, кто квалифицированно вел их сделку с первого этапа.

    Таким образом, конечным результатом работы адвоката при сопровождении сделки с недвижимостью будет передача клиенту зарегистрированных документов на объект недвижимости уже на его имя.

    При сопровождении сделок с недвижимостью Адвокат готов оказать следующую юридическую помощь:

    1. оценить законность владения собственником недвижимостью,

    2. беспечить  права Покупателя или продавца на  получение юридически свободного и не обремененного жилья при покупке или продаже  объекта недвижимости,  

    3. проанализировать  порок воли и волеизъявления сторон сделки, которые могут быть основанием для признания договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным,

    4. проверить правоустанавливающие документы на соответствие по форме и содержанию требованиям законодательства РФ, проверить их законность.

    5. составить правовое заключение о законности сделки,

    6. осуществить полное сопровождение сделки с недвижимостью

     


1

8 (499) 40-999-33











© 2014 Амасьянц Эдуард Акопович 8(499)40-999-33, 8(925)504-81-90, Email: eduard@amasyants.ru