Почетный адвокат России, лауреат Золотой медали им.Ф.Н.Плевако адвокат Амасьянц Э.А. Все виды юридической помощи в области российского и международного права. Ведение уголовных и гражданских дел любой сложности. Защита и представительство в суде.Телефон горячей линии адвоката: +7(495)504-81-90
 
Адвокат по жилищным спорам
Оспаривание ренты
Купля-Продажа Недвижимости (выдержки из Гражданского Кодекса РФ).
Как выписать бывшего супруга?
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Оспаривание сделок
Сопровождение сделок с недвижимостью
Как отменить дарственную на квартиру?
Сопровождение дарения квартиры
Адвокат по жилищным вопросам
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением
Выписка из жилых помещений несовершеннолетних

 

Правила сделки купли-продажи недвижимости

Основные моменты проведения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Первый этап – это поиск. 

Здесь я думаю, относительно все понятно. Продавцы ищут покупателей, покупатели – продавцов, а риэлторы – и тех, и других. Главное, что вы не сомневаетесь «вам квартира нравится». Подписывается договор аванса, в который вноситься все условия основного договора купли-продажи. После того, как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры.  Изучаются полностью документы, личность продавца, условия, при которых продавец в свое время приобрел недвижимость и другое. 
Паспорт продавца – основной документ.  Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста двадцать и сорок пять лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, то это может усложнить сделку, затянуть ее. В паспорте не должно быть помарок и записей.  Следующий пункт для вашего пристального внимания – свидетельство о собственности, договор о купле-продаже, дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации. По данным документам продавцу нужно подтвердить документально на каком основании он владеет квартирой на праве собственности. Кроме этого, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее 2 лет, лучше закзать новый кадастровый паспорт. 

Второй этап - подготовка договора купли-продажи объекта недвижимости.

Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса. Оба способа безопасны, если договор грамотно оформлен и сделка прошла проверку на «юридическую чистоту». 
Нотариальный договор сам по себе не защищает вас от судебных возможных дел. Ведь нотариус не имеет возможности и не обязан проверять сделку на юридическую чистоту, выяскивая подвох мошенника. Даже вменяемость или не вменяемость нотариус определет по внешнему виду. И это и понятно, он же не врач. Здесь могла бы защитить справка из психо-неврологического диспансера, при этом, проверте ее. Общее правило – справки выдаются только по месту регистрации по месту жительстваприбывания на москвичей и области, для иногородних по Москве проводят обследование менее десятка диспансеров. Были случаи – ловили продавцов на липовых справках. 

Третий этап -  заложить деньги в ячейку 

Итак, после того, как все документы на руках и прошли проверку, все участники сделки идут в банк, чтобы заложить деньги в ячейку. Договор на пользование ячейки оформляется таким образом, что продавец может взять деньги из ячейки, предъявив сотрудникам банка свидетельство о праве собственности на нового собственника-покупателя. Если в обговоренные сроки продавец не смог показать этот документ, то, подразумевается, что регистраторы отказали в регистрации и доступ к ячейке получает уже покупатель квартиры, возвращая свои деньги. Поэтому заключайте договор аренды банковской ячейки на неделю-две больше, чтобы было время на форс-мажор. 

Четвёртый этап - регистрация

После «закладки денег» сделка переходит в завершающий этап – регистрацию, которой занимается ныне Росреестр. В столице существует несколько десятков приемных этого госоргана. Сдавать документы можно в любое отделение, вне зависимости от того, где расположена квартира или прописан покупатель. К пакету собранных документов нужно будет приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию от продавца и покупателя. Если вы не хотите заниматься регистрацией самостоятельно или нет желания и возможность стоять в длинной очереди, то можно прибегнуть к услугам специалистов. Как правило, по рынку средние цены на услуги по сдаче документов на регистрацию и их получение колеблятся от 7 тр в Москве и до 25 тр в области. Максимальный срок госрегистрации квартиры на нового владельца – две недели, по ипотечным сделкам 5 дней.

Пятый этап - освобождение квартиры

 

Есть еще такое понятие, как юридическое или фактическое освобождение квартиры. Юридическое – это когда продавцы выписываются из квартиры, а физическое – фактически съезжат. Бывали такие случаи, когда бывшие собственники не освобождали квартиру. Тогда прямая дорога в суд для восстановления права собственника. По нашей практике лучше требовать снятие с регистрации до сделки, а физически выселение можно будет организовывать с участием участкового. 

Также не забудьте, при получении ключей от квартиры, подписать акт приема-передачи, получить квитанции об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей. Расписка от продавца о получении суммы по договору купли-продажи у вас уже должна быть на руках, и на всю сумму покупки. Общее правило для всех видов сделок, не верить ни чьим словам, всегда хранить все документы по сделке, забрать и сохранить документы – историю по квартире о предыдущих сделках по квартире, при сомнениях – обращаться к профессиональным юристам

. И тогда новоселье будет полноценным и приятным отрезком вашей жизни. А жизнь в квартире счастливой. 

Правила составления договора купли-продажи: самая важная информация 

Планируя купить или продать жилье, вы непременно столкнетесь с вопросом составления договора купли-продажи (ДКП). Это, пожалуй, самый распространенный вид письменного соглашения на рынке недвижимости, который не отличается особой сложностью. Именно поэтому составить его вы сможете самостоятельно, не прибегая к помощи агентств. Однако, несмотря на кажущуюся простоту документа, при его заключении стороны допускают немало ошибок, которые могут повлечь за собой неприятные последствия. В этой статье мы рассмотрим основные правила составления договора купли-продажи и поможем вам узнать, как самостоятельно оформить документ без проблем и финансовых потерь.

Основа основ — предварительный договор

Как правило, договор купли-продажи не заключается сразу. Для начала составляется предварительный договор (договор о намерениях). В нем оговариваются условия будущей сделки, в том числе и то, как будет происходить подписание договора купли-продажи. Отметим, что от того, насколько четко будут обозначены условия в предварительном соглашении, зависит, будет ли заключен договор купли-продажи, а также последствия для сторон в случае отмены сделки.
Итак, в предварительном договоре купли-продажи должны быть четко прописаны данные, которые позволят однозначно установить, о какой квартире идет речь. При этом указанием одного лишь адреса здесь не обойтись. Необходимо также указать кадастровый номер объекта, количество этажей в доме и непосредственно этаж покупаемой-продаваемой квартиры, количество комнат, общую и жилую площадь, номер справки БТИ, подтверждающей указанные сведения. Также в договоре должны быть отмечены паспортные данные сторон, цена квартиры, порядок внесения гарантийной суммы, сроки совершения основной сделки, ответственность за нарушение договорных условий, перечень расходов и порядок их оплаты сторонами.
Как правило, при заключении предварительного договора покупателем вносится задаток или аванс за квартиру (в зависимости от формы договора), который выступает своеобразной гарантией, что продавец и покупатель настроены серьезно. Деньги передаются в момент подписания соглашения, а на последней странице обе стороны должны собственноручно написать «Задаток/аванс в размере (указать сумму) получил/передал». Здесь важно помнить, что задаток в случае отказа покупателя от сделки остается у продавца, а при отказе продавца от совершения сделки – возвращается в двойном размере покупателю. На аванс же подобное правило не распространяется, и он полностью возвращается покупателю. После того, как предварительное соглашение составлено, пора переходить к формулировке основного документа – договора купли-продажи.

Существенные условия

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме в виде документа, который содержит соглашения по всем существенным условиям. При этом если договор купли-продажи содержит больше одного листа, он должен быть прошит и скреплен подписями обеих сторон.
Условия, которые содержатся в договоре, подразделяются на обязательные, обычные и необязательные. Без указания обязательных условий договор будет считаться незаключенным, а вот отсутствие случайных условий не влечет таких последствий. Так, обязательным условием договора купли-продажи является его предмет, т.е. товар, который продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В нашем случае – это квартира. По сути, в предмете договора подробно прописываются характеристики товара. Например, вы продаете двухкомнатную квартиру, площадью 110 кв. м., расположенную на 16 этаже, при этом в квартире имеется одна лоджия и один балкон. Все эти параметры обязательно нужно включить в пункт о предмете договора. Помните, что от того, насколько грамотно вы составите договор, насколько четко пропишете в нем все условия, будет зависеть результат сделки.

От «шапки» — к деталям

Любой договор купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления). Здесь указывается наименование договора, место и дата его заключения, а также полная информация о сторонах (ФИО) с указанием того, кто из них является продавцом, а кто покупателем. Важно также отметить, что если собственниками квартиры являются супруги, то они оба выступают в качестве продавцов.
После «шапки» следует раздел «Предмет договора». Здесь фиксируется полное описание квартиры (как и в предварительном договоре), а также ее техническое состояние. Помимо этого, приводятся и реквизиты документов (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследование и т.д.), подтверждающие принадлежность квартиры продавцу. Также перечисляются бумаги, на основании которых квартира ему принадлежит (свидетельство регистрации прав на данное жилье). Обязательно прописывается вид права – собственность, либо общая долевая собственность.

Указываем стоимость недвижимости

Следующим необходимым условием договора является цена квартиры и способ расчетов за нее – наличные деньги, банковская ячейка, рассрочка или отсрочка. Стоимость квартиры должна выражаться в виде круглой суммой. Плата за проданную квартиру обычно вносится в момент заключения договора, если иное не оговорено в документе. Например, если стороны договорились об отсрочке платежа, то должны быть указаны сроки. Если речь идет о рассрочке, т.е. постепенной выплате стоимости недвижимости, то нюансы такого способа расчетов тоже важно расписать в соглашении до мельчайших подробностей.
Полезно знать, что при заключении договора купли-продажи стороны часто указывают неполную стоимость квартиры с той целью, чтобы уменьшить сумму подоходного налога, которую придется заплатить продавцу, если он владел квартирой менее 3-х лет. С одной стороны, такой подход действительно позволяет сэкономить деньги, а с другой – заставляет сильно рисковать своим имуществом. Ведь, по сути, гарантией того, что покупатель выплатит полную стоимость, является лишь его честное слово. Представьте себе, что если покупатель вашей квартиры откажется платить ту стоимость, о которой вы договаривались в устной форме, то стребовать ее не получится даже через суд. Поэтому перед тем, как вы решите указать меньшую стоимость квартиры в договоре купли-продажи, еще раз подумайте и взвесьте все «за» и «против».

Фиксируем обязанности сторон

Здесь необходимо прописать обязанности продавца и покупателя. Например, что продавец должен произвести платежи за коммунальные услуги до момента сделки, установить новую входную дверь, а также отметить, что с момента подписания передаточного акта за содержание квартиры отвечает покупатель. В этом же пункте договора купли-продажи перечисляются граждане, которые проживают в продаваемом жилом помещении (если такие есть), а также указывается конкретная дата их выписки. Стороны также могут договориться, что все жильцы квартиры выпишутся еще до сделки.
Покупатель, в свою очередь, должен в срок оплатить и принять приобретаемое жилье. Нелишним будет также написать об обязательствах, которые стороны возьмут на себя в случае, если сделку признают недействительной. Так бывает, что по ряду причин сделка может быть аннулирована. К примеру, если выяснится, что заключение договора происходило в то время, когда одна из сторон была частично недееспособна. Недееспособность можно подтвердить справкой, полученной из психдиспансера. В этом случае сторона, которая знала о частичной недееспособности, должна будет компенсировать деньги за «некорректно» совершенную сделку.
В этом же пункте должны быть оговорены положения относительно момента перехода права собственности на квартиру. Как правило, за перевод права собственности платит покупатель, так как данные полномочия, собственно, на него и переходят. Размер государственной пошлины составляет 1000 рублей.

Ответственность сторон и решение споров

Желательно расписать данный пункт как можно конкретнее. Можно ограничиться общепринятой формулировкой про форс-мажорные обстоятельства. А можно и подстраховаться более практично. Например, здесь можно указать порядок возвращения имущества в случае невыполнения одной из сторон обязательств по договору. Ответственность определяется в соответствии с ГК РФ (глава 30). Также в этом пункте стоит отметить порядок решения споров, которые могут возникнуть при оформлении сделки. Так, если возникший спор не получится решить путем переговоров, стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке.

Закрепляем договор подписями

В конце договора купли-продажи квартиры продавец и покупатель указывают полностью ФИО и ставят свои подписи. В законную силу данное соглашение вступает только после подписания его всеми участниками сделки. Продавец должен передать квартиру на основании акта приема-передачи, либо иного подобного документа (ст. 556 ГК РФ), о чем также указывается в договоре.

Можно ли добавить свои пункты в ДКП?

Участники договора имеют полное право внести в соглашение множество дополнительных условий. Например, условия передачи мебели, переоформления сигнализации, стационарного телефона, описание состояния квартиры. Помните, это ваш договор, поэтому вы вправе включать в него любые пункты, с тем условием, что они не содержат какие-либо противоречия со стороны действующего законодательства и адаптированы под особенности вашей ситуации.
Что еще можно указать в документе?
— Если вместо покупателя или продавца при совершении сделки выступает доверенное лицо, то это необходимо отразить в договоре купли-продажи. В соглашении также указываются данные доверенности уполномоченного лица, которое действует в интересах одной из сторон.
— Когда договор составляется на вторичное жилье, неплохо было бы описать состояние квартиры, чтобы избежать возможных претензий в дальнейшем.
— Если участники сделки договорятся о том, что бывшие собственники будут выезжать из квартиры только после регистрации перехода на покупателя права собственности, то в договоре купли-продажи жилья указывается пункт, о том, кто будет платить квартплату за время их пребывания там.
— Перерегистрация телефонного номера. Дело в том, что, по правилам компаний, оказывающих услуги стационарной телефонной связи, телефонный номер принадлежит не квартире, а человеку. При желании сохранить свой номер, продавец квартиры может написать заявление с просьбой перевести номер на его новый адрес. Таким образом, покупателю придется писать заявление на подключение нового телефонного номера. Или стороны могут вместе посетить офис компании с договором купли-продажи для переоформления номера на нового собственника.
— Нелишним будет наличие пункта о том, что в момент подписания договора стороны наделены полным объемом право- и дееспособности, четко понимают условия договора и ознакомлены с нормами законодательства в части совершения сделки.

Регистрировать или не регистрировать?

Ранее, по условиям пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации в Росреестре и считался заключенным с момента такой регистрации. Это требование закона позволяло обеспечивать покупателям гарантию их прав на продаваемую недвижимость. С марта 2013 года этот пункт отменили – теперь договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако переход права собственности на недвижимость, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право на недвижимость переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Правильное составление договора купли-продажи квартиры обезопасит вас от возможных судебных споров и других неприятных ситуаций. Прежде чем заключать его, убедитесь в подлинности документов продавца на квартиру и поинтересуйтесь историей этого объекта недвижимости. Если получится, выясните данные о покупателях и продавцах, которые заключали договора купли-продажи этого жилья в прошлом. И только после этого ставьте свою подпись в своем договоре купли-продажи.

 

 


1

8 (499) 40-999-33











© 2014 Амасьянц Эдуард Акопович 8(499)40-999-33, 8(925)504-81-90, Email: eduard@amasyants.ru